Derechos fiduciarios vs escritura: dos formas de tener

En el mundo inmobiliario colombiano existen dos formas principales de tener un inmueble: ser titular de la escritura pública del inmueble (propiedad directa) o ser titular de derechos fiduciarios sobre un patrimonio autónomo que contiene el inmueble. Ambas son figuras válidas, ambas dan derechos económicos sobre el inmueble, pero funcionan de manera distinta y tienen implicaciones diferentes para el comprador.

Entender la diferencia es importante porque algunos proyectos ofrecen una figura, otros la otra, y a veces se ofrecen ambas opciones.

Propiedad directa con escritura pública. Es la forma tradicional. El comprador firma una escritura pública ante notario, que se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. A partir del registro, el comprador aparece como propietario en el folio de matrícula inmobiliaria. La escritura es prueba directa de propiedad y está bajo protección del registro público.

Derechos fiduciarios. En esta figura, el inmueble es propiedad de un patrimonio autónomo administrado por una sociedad fiduciaria. El comprador no aparece en el folio del inmueble; lo que tiene es un certificado de derechos fiduciarios que acredita su participación en el patrimonio autónomo. Esos derechos representan derechos económicos sobre el inmueble (renta, valorización, eventual venta) pero no son propiedad directa del bien físico.

Diferencias prácticas. La propiedad directa permite, en general, mayor flexibilidad para el propietario: vender libremente, hipotecar, ceder. Los derechos fiduciarios suelen tener algunas restricciones según el contrato de fiducia (por ejemplo, ciertos tipos de transferencias requieren aprobación de la fiduciaria o de los demás participantes del patrimonio).

Implicaciones tributarias. La propiedad directa genera obligaciones tributarias que recaen sobre el propietario (impuesto predial, declaración de renta sobre los arrendamientos, etc). En la fiducia, parte de la tributación puede recaer sobre el patrimonio autónomo, lo cual tiene reglas específicas que conviene revisar con asesor tributario.

Costos de transferencia. La transferencia de propiedad directa genera impuestos y costos notariales y de registro. La transferencia de derechos fiduciarios puede generar costos distintos, según la estructura del contrato fiduciario.

Los derechos fiduciarios son una figura legítima y muy usada en Colombia, especialmente en proyectos donde el inmueble se mantiene unificado y se reparten derechos económicos entre varios participantes (centros comerciales operados como una unidad, edificios institucionales, fondos inmobiliarios privados). En esos casos, la fiducia es la estructura natural y funciona bien.

En proyectos residenciales tradicionales, la figura más común es la propiedad directa: cada apartamento es una unidad separada con su propio folio. Algunos proyectos construir para arrendar con operación unificada pueden usar derechos fiduciarios para mantener la operación coherente.

Importante: los derechos fiduciarios no son lo mismo que valores en el mercado público de capitales. Cuando los derechos fiduciarios son sobre un proyecto específico y se ofrecen a personas determinadas, son válidos como inversión privada. Cuando se ofrecen públicamente a personas indeterminadas, entran en el régimen de oferta pública de valores y requieren autorización de la Superintendencia Financiera. Es importante que cualquier proyecto que ofrezca derechos fiduciarios esté claro sobre qué tipo de oferta hace y cuáles son los marcos legales aplicables.

Cuando evalúes un proyecto que se ofrece a través de derechos fiduciarios, conviene preguntar: ¿quién es la sociedad fiduciaria? ¿Cuál es la estructura del contrato fiduciario? ¿Qué derechos específicos da el certificado fiduciario? ¿En qué condiciones puedo ceder o vender mis derechos? ¿Cómo se reparten los rendimientos?

Si las respuestas son claras y la sociedad fiduciaria es una entidad reconocida, los derechos fiduciarios pueden ser una figura sólida. Si las respuestas son vagas o la fiduciaria no es identificable, conviene tener cuidado y consultar con un abogado antes de avanzar.