Mantenimiento del inmueble: a cargo de quién

Todo inmueble se desgasta con el uso. Pisos que se rayan, grifería que falla, electrodomésticos que se dañan, pinturas que se ensucian. La pregunta no es si va a haber mantenimiento, sino quién lo paga y quién lo coordina cuando se necesita.

Cuando esa distribución no está clara desde el inicio, los desacuerdos se multiplican: el inquilino siente que el propietario abandona el inmueble, el propietario siente que el inquilino abusa, y el operador queda en la mitad tratando de mediar.

La Ley 820 de 2003 distribuye responsabilidades para vivienda urbana, y los contratos suelen replicar esa lógica para otros formatos:

A cargo del propietario. Reparaciones estructurales y todo lo que afecte la habitabilidad del inmueble: techos, muros, instalaciones hidráulicas y eléctricas principales, equipos hidroneumáticos, fachadas, impermeabilizaciones. También el reemplazo de electrodomésticos y mobiliario que el propietario haya entregado.

A cargo del inquilino. Reparaciones locativas: mantenimiento derivado del uso normal (cambio de bombillos, resanes menores, limpieza de sifones, mantenimiento de la jardinería entregada en buen estado). También daños causados por su descuido o el de sus visitantes.

A cargo del operador. Coordinación. El operador profesional no asume el costo, pero sí gestiona: diagnostica el reporte, define a quién corresponde, contrata al técnico, supervisa la intervención y reporta al propietario. Cobra una comisión por el servicio, no el costo de la reparación.

Áreas comunes. Cuando el inmueble hace parte de una copropiedad, el mantenimiento de áreas comunes lo cubre la cuota de administración, que paga el propietario (no el inquilino, salvo pacto distinto).

El acta de entrega es la pieza más importante para evitar conflictos. Documentar con fotos y descripción el estado del inmueble al entregarlo al inquilino, y volverlo a documentar al recibirlo, permite distinguir entre desgaste normal y daño imputable.

Un fondo de mantenimiento (1% a 2% del valor del inmueble por año, separado en una cuenta aparte) evita que las reparaciones grandes golpeen el flujo del propietario. No es un costo nuevo: es reconocer que el inmueble se desgasta y separar la plata antes de que se necesite.

Inmuebles diseñados con criterio construir para arrendar —materiales durables, equipos accesibles, repuestos estándar— tienen costos de mantenimiento sensiblemente menores que inmuebles diseñados para vivienda propia y adaptados después.

Pedile a tu operador un reporte trimestral de mantenimientos: qué se intervino, qué costó, qué fue a cargo de quién. Esa visibilidad te permite anticipar reparaciones mayores y evaluar si el inmueble se está cuidando como debe.