Impuestos sobre la renta inmobiliaria

La renta que produce un inmueble arrendado es ingreso gravable. La forma en que tributa depende del tipo de propietario (persona natural o jurídica), del régimen tributario aplicable y de los costos y deducciones que el propietario pueda imputar.

Esta lectura es introductoria y no reemplaza asesoría tributaria profesional. Las reglas cambian con cada reforma y los detalles dependen de cada situación particular.

Persona natural. La renta de arrendamiento se declara dentro de la cédula de rentas de capital (o no laborales, según el caso) en la declaración de renta anual. Tributa a tarifas progresivas. Se pueden imputar costos asociados (administración, mantenimiento, impuesto predial, intereses de crédito hipotecario asociado al inmueble) bajo las reglas vigentes.

Persona jurídica. La renta de arrendamiento es ingreso operacional o no operacional según el objeto social. Tributa a la tarifa del impuesto sobre la renta corporativa vigente, con la posibilidad de imputar costos y gastos asociados.

Retención en la fuente. Cuando el inquilino es persona jurídica o agente retenedor, se practica retención en la fuente sobre el canon, que es anticipo del impuesto del propietario.

IVA. El arrendamiento de vivienda urbana está excluido de IVA. El arrendamiento de locales comerciales y oficinas está gravado con IVA a la tarifa general, salvo excepciones específicas.

Impuesto predial. Es a cargo del propietario y se causa anualmente. Es un costo del activo, no del inquilino (salvo pacto comercial específico, generalmente en locales).

La rentabilidad neta de un inmueble se evalúa después de impuestos, no antes. Un yield bruto atractivo puede convertirse en un retorno modesto cuando se aplica el impuesto efectivo sobre la renta. Conviene hacer los cálculos con un contador antes de cerrar la compra.

Llevar contabilidad ordenada del inmueble (recibos de administración, predial, mantenimientos, comisión del operador) permite imputar costos legítimos y reducir la base gravable. Sin soportes no hay deducción.

Para colombianos residentes en el exterior, la tributación cambia: la renta sigue siendo gravable en Colombia, y puede haber consideraciones de doble tributación con el país de residencia. Asesoría especializada es indispensable.

Antes de comprar un inmueble de renta, sentate con un contador y proyectá la tributación de esa renta en tu situación específica. El retorno que importa es el neto-neto, después de impuestos; no el bruto que aparece en la ficha del proyecto.