Ley 820 vs realidad construir para arrendar: cómo opera el marco jurídico colombiano para el arrendamiento institucional

Hay una pregunta que cualquier inversionista serio en construir para arrendar eventualmente se hace: ¿cuál es exactamente el marco legal que rige este tipo de operación en Colombia? La respuesta corta es que no hay un marco específico. La Ley 820 de 2003, que es la norma principal de arrendamientos en Colombia, fue diseñada para contratos entre personas naturales, en una época en que el arrendamiento institucional simplemente no existía como categoría reconocida. El construir para arrendar opera dentro de ese marco con adaptaciones interpretativas que el sector ha venido construyendo.

Esto no es necesariamente un problema. En Chile, el multifamily despegó sin un marco legal específico — la regulación se ajustó después. Lo mismo pasó en México. En Colombia, los operadores están construyendo jurisprudencia operativa que eventualmente forzará reformas normativas. Pero mientras eso ocurre, conviene entender exactamente cómo funciona el marco actual, dónde hay zonas grises, y qué riesgos legales hay que gestionar. Este artículo es esa guía práctica.

Las cuatro leyes que importan

Ley 820 de 2003: arrendamiento de vivienda urbana

La norma central. Regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, define qué se considera vivienda, establece reglas sobre canon (cómo se determina, cómo se ajusta), plazo (mínimo de 12 meses prorrogables), depósitos (prohibidos en garantía monetaria), causales de terminación, y derechos y obligaciones de las partes. Su lógica subyacente es proteger al arrendatario contra prácticas abusivas, lo cual está bien — pero también limita la flexibilidad operativa que un multifamily institucional necesita.

Los puntos críticos de la Ley 820 para operación construir para arrendar son: la prohibición de exigir depósitos en garantía (lo que obliga a usar codeudores o pólizas), las restricciones al ajuste anual del canon (limitado al IPC), las causales de terminación específicas (lo que limita la capacidad de no renovar), y la regulación de servicios incluidos (que tiene zonas grises sobre cómo facturar amenidades).

Ley 675 de 2001: propiedad horizontal

Regula edificios bajo el régimen de propiedad horizontal — la mayoría de los edificios residenciales en Colombia. Define las áreas comunes, las áreas privadas, las reglas de copropiedad, los administradores, las asambleas. Es relevante para construir para arrendar cuando el operador no es propietario de todo el edificio sino de unidades dentro de un edificio en régimen de PH. En esos casos, opera bajo las reglas del reglamento de PH específico del edificio.

Hay una distinción importante: si el operador es propietario único del edificio entero (caso multifamily institucional puro), no necesita propiedad horizontal. Si el operador opera unidades dentro de un edificio donde hay otros propietarios (caso de varios proyectos construir para arrendar), debe respetar la regulación de PH además de la Ley 820.

Ley 2068 de 2020: alojamiento turístico

Esta es la frontera con el coliving y las rentas cortas. La Ley 2068 regula el alojamiento turístico, define los registros nacionales de turismo, las obligaciones tributarias del alojamiento turístico, y los plazos. La frontera relevante es: estancias menores a 30 días tienden a ser alojamiento turístico (sujetas a Ley 2068); estancias mayores a 30 días tienden a ser arrendamiento (sujetas a Ley 820). Hay zonas grises importantes especialmente en coliving, donde las estancias medias pueden caer en uno u otro régimen según interpretación.

Decreto 555 de 2021 (Bogotá): la primera ventana específica construir para arrendar

El Decreto 555 de 2021 del POT de Bogotá introdujo formalmente el concepto de 'vivienda especializada' en el Plan de Ordenamiento Territorial. Esa figura permite zonificación específica para proyectos construir para arrendar, reconoce la categoría como uso del suelo diferenciado de la vivienda tradicional o el alojamiento turístico, y abre la puerta a regulación más adaptada al modelo. Otras ciudades están estudiando el mismo enfoque, pero por ahora Bogotá es la única ciudad colombiana con regulación urbanística específica para construir para arrendar.

Plazos del contrato: lo que la Ley 820 permite y lo que el construir para arrendar necesita

La Ley 820 establece que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana tiene un plazo mínimo de 12 meses, prorrogable. Eso ya es una restricción para el construir para arrendar moderno, donde una parte significativa de la demanda quiere contratos flexibles (3-6 meses) o, en el otro extremo, contratos más largos con condiciones diferenciadas.

Los operadores construir para arrendar resuelven esta restricción de varias formas. La primera es ofrecer contratos a 12 meses con cláusulas internas que permiten terminación temprana con penalidad calculada — es legal y operativamente factible. La segunda es estructurar el coliving bajo el régimen de alojamiento turístico (Ley 2068) cuando las estancias son inferiores a 30 días, lo que les da flexibilidad temporal pero les obliga a tributar diferente y a registrar el establecimiento como alojamiento turístico. La tercera es algunos contratos específicos bajo régimen de arrendamiento de habitación con servicios, que tiene su propia jurisprudencia.

Lo importante para el inversionista es saber qué régimen aplica al proyecto en que está participando. Los operadores serios documentan claramente bajo qué régimen operan sus contratos y cómo gestionan las implicaciones.

Servicios incluidos: la zona gris más importante

Una de las áreas con mayor ambigüedad regulatoria es cómo se manejan los servicios incluidos en el canon de un multifamily. La Ley 820 fue escrita para contratos donde la persona arrendataria paga directamente sus servicios públicos (agua, luz, gas, internet). El multifamily moderno suele incluir varios de esos servicios en el canon o ofrecerlos como paquete adicional. ¿Cómo se factura?

Hay varias prácticas en el mercado. Algunos operadores facturan el canon de arrendamiento (regulado por Ley 820) por un lado, y los servicios o amenidades por otro lado bajo contrato adicional. Eso da claridad pero complica la experiencia del inquilino, que recibe dos facturas. Otros operadores incluyen todo en una factura única bajo arrendamiento, lo que simplifica pero tiene zonas grises tributarias (los servicios incluidos son arrendamiento o son servicios separados?).

La interpretación más sostenida hoy es que servicios incluidos como administración, mantenimiento, amenidades comunes y conexión a internet pueden incluirse dentro del canon de arrendamiento sin generar problemas legales. Servicios públicos específicos (agua, luz, gas medidos individualmente) tienden a facturarse por separado. Servicios premium opcionales (limpieza adicional, lavandería, conserje personalizado) se facturan típicamente como servicios adicionales fuera del canon.

Causales de terminación: cuándo se puede no renovar

La Ley 820 protege fuertemente la permanencia del arrendatario. Las causales para que el arrendador no renueve el contrato son limitadas: ocupación propia o del arrendador, demolición, restauración o mejoras sustanciales, mora del arrendatario, daños al inmueble, uso diferente al pactado, subarrendamiento no autorizado, ruidos, perturbaciones.

Para un operador construir para arrendar, estas restricciones son importantes. No puede simplemente decidir no renovar porque quiere optimizar el inventario o cambiar el target del proyecto. Si quiere recuperar una unidad para reformas mayores, debe documentar el plan, dar el preaviso, y eventualmente compensar al arrendatario según las reglas.

En la práctica, los operadores construir para arrendar maduros raramente terminan contratos unilateralmente. Su modelo se basa en retener al inquilino el mayor tiempo posible (los costos de rotación son significativos), no en rotar inquilinos. Las terminaciones ocurren típicamente cuando el inquilino decide irse, no cuando el operador decide sacarlo.

Garantías y depósitos: lo que se prohíbe y las alternativas

La Ley 820 prohíbe expresamente exigir depósitos en garantía o cualquier suma de dinero que el arrendatario deba entregar al arrendador como respaldo al cumplimiento del contrato. Esa prohibición es coherente con la lógica de protección del arrendatario pero es una restricción significativa para el operador construir para arrendar que necesita gestionar riesgo de impago.

Las alternativas que el sector ha desarrollado son:

•Codeudor solidario con finca raíz: el inquilino propone un codeudor que tenga propiedad y firme el contrato como co-obligado. Es la solución más tradicional pero requiere que el inquilino tenga acceso a una persona con esas características.

•Pólizas de garantía: empresas como Coomeva, Mapfre, La Previsora y otras ofrecen pólizas que cubren el riesgo de impago. El inquilino paga la prima, y la aseguradora garantiza el cumplimiento al arrendador. Cada vez más común en construir para arrendar.

•Empresas de cumplimiento: organizaciones como Codensa Cumplimiento o startups como Movestic, Habi-T y otras ofrecen sistemas alternativos de garantía donde el inquilino paga una tarifa mensual baja y la empresa garantiza el cumplimiento. Es el modelo más moderno y el que mejor se adapta a perfiles de inquilinos jóvenes sin codeudor disponible.

Los operadores construir para arrendar modernos típicamente aceptan varias formas de garantía, dando flexibilidad al inquilino para elegir la que mejor le convenga. Eso facilita el cierre de contratos sin comprometer la gestión de riesgo del operador.

Régimen tributario aplicable

La operación construir para arrendar tiene implicaciones tributarias específicas que el inversionista debe entender.

IVA en arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda urbana está excluido de IVA por la Ley colombiana. Eso aplica al canon principal. Los servicios adicionales facturados por separado pueden estar gravados con IVA según su naturaleza. Esa distinción es importante para optimizar la estructura del producto.

Retención en la fuente

El arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto a retención en la fuente cuando el pagador es agente retenedor. Las tarifas dependen de si el arrendador es persona natural o jurídica. Los operadores construir para arrendar típicamente son personas jurídicas, lo que simplifica algunas tramitologías.

Impuesto a la renta sobre cánones

Los ingresos por canon de arrendamiento son ingresos ordinarios y se incluyen en la base gravable de renta. Los gastos asociados a la operación (mantenimiento, administración, intereses de financiación, depreciación) son deducibles. La estructura financiera del proyecto debe optimizar el resultado fiscal.

ICA municipal

El arrendamiento puede estar sujeto a ICA (Industria y Comercio) en algunos municipios, dependiendo de la naturaleza del operador y el volumen. Las tarifas varían entre municipios. Hay que verificar la regulación específica del municipio donde opera el proyecto.

Lo que está en discusión: reformas propuestas

Hay propuestas activas de reforma a la Ley 820 que llevan años en discusión política. Las más importantes serían:

Una figura específica de 'arrendamiento institucional' que reconozca al operador profesional como contraparte diferenciada y permita contratos con condiciones específicas (plazos diferenciados, garantías diferentes, servicios integrados sin ambigüedad). Esa figura existe en países como Estados Unidos, España y Chile.

Modernización del régimen de garantías, permitiendo depósitos limitados o sistemas de garantía alternativos más amplios.

Reconocimiento del coliving como categoría específica, con regulación intermedia entre arrendamiento tradicional y alojamiento turístico.

Reformas urbanísticas que extiendan el concepto de 'vivienda especializada' del Decreto 555 de Bogotá a otras ciudades.

Ninguna de estas reformas tiene calendario claro, pero la presión del sector — con operadores serios construyendo a escala y reportando fricciones operativas con el marco actual — eventualmente las moverá.

Riesgos legales que el inversionista debe gestionar

Para los inversionistas que participan en proyectos construir para arrendar, hay riesgos legales específicos que se deben evaluar.

•Régimen contractual claro. El proyecto debe operar bajo régimen contractual definido (arrendamiento de vivienda, alojamiento turístico, o régimen mixto). Las zonas grises pueden generar problemas tributarios o regulatorios.

•Gestión del operador. Los operadores serios documentan su gestión, mantienen registros formales, cumplen obligaciones tributarias. Operadores informales generan riesgos para los propietarios.

•Pólizas y garantías estructurales. El proyecto debe tener pólizas de responsabilidad civil, todo riesgo construcción donde aplique, y garantías estructurales adecuadas. Estas pólizas se renuevan periódicamente.

•Cumplimiento urbanístico. Confirmación de que el proyecto opera dentro del uso del suelo permitido por el POT específico. En Bogotá, la figura de 'vivienda especializada' es relevante. En otras ciudades, el proyecto suele operar bajo uso residencial estándar.

•Reformas inminentes. Estar atento a cambios regulatorios que puedan afectar la operación. Las reformas a la Ley 820 son posibles aunque no inminentes.