Hay una pregunta práctica que rápidamente surge cuando un inversionista se interesa en construir para arrendar: ¿cómo se financia exactamente un proyecto de este tipo? La respuesta es más compleja que la financiación de vivienda tradicional, porque involucra dos fases muy diferentes: la construcción (que es como cualquier construcción inmobiliaria) y la operación estabilizada (que se parece más a un negocio operativo que a un activo de venta). Cada fase requiere instrumentos financieros distintos.
En este artículo explicamos cómo se estructura típicamente el capital de un proyecto construir para arrendar colombiano en 2026: las fuentes de capital, los plazos, las condiciones, y cómo el Pacto por el Crédito está creando condiciones más favorables para esta categoría. Es información práctica que cualquier inversionista debería entender antes de comprometer capital en un proyecto.
Estructura típica de capital en construir para arrendar colombiano
Equity: 35-45% del capital total
Los proyectos construir para arrendar colombianos típicamente requieren capital propio (equity) entre 35% y 45% del costo total del proyecto. Esa proporción es más alta que en construcción tradicional de vivienda para venta, donde el equity puede ser del 20-30%. La razón es estructural: el proyecto construir para arrendar no genera caja inmediata (no hay venta), por lo que necesita más capital propio para cubrir construcción, comercialización inicial y períodos de ramp-up de ocupación.
El equity puede provenir de varias fuentes: inversionistas individuales (caso típico en modelos como LEARIO donde los compradores son los proveedores de equity), family offices, fondos privados especializados, capital corporativo del operador. La mezcla específica varía según el proyecto.
Deuda bancaria: 45-60% del capital total
La deuda bancaria es la fuente principal de financiación complementaria. En proyectos construir para arrendar colombianos, los bancos típicamente financian entre 45% y 60% del costo total. La deuda se estructura en dos fases: deuda de construcción (corto plazo, durante la fase de construcción) y deuda permanente (largo plazo, una vez estabilizado el proyecto).
Los bancos más activos en construir para arrendar colombiano son Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá, BBVA y Banco Caja Social. Cada uno tiene productos específicos para construcción y para crédito hipotecario sobre activos operativos. Las condiciones se han venido ajustando favorablemente conforme la categoría se ha validado.
Capital privado complementario: 5-15%
Algunos proyectos incluyen capital privado complementario — fondos de inversión especializados, family offices, capital corporativo — que cubre 5-15% del proyecto. Este capital típicamente entra con condiciones diferenciadas (preferred returns, equity con upside, deuda mezzanine) que complementan la estructura.
Crédito constructor vs crédito construir para arrendar específico
Crédito constructor tradicional
El crédito constructor en Colombia está diseñado para proyectos de venta. Se desembolsa progresivamente según avance de construcción, se garantiza con el inmueble en construcción, y se cancela típicamente con los pagos progresivos que hacen los compradores de las unidades. Para construir para arrendar, este instrumento tiene limitaciones porque no hay compradores que generen pagos progresivos; el operador debe encontrar otra forma de cubrir la deuda durante construcción.
En la práctica, muchos proyectos construir para arrendar usan crédito constructor con compromiso del operador (o del fondo) de servir la deuda con capital propio durante construcción. Eso aumenta la presión sobre el equity y requiere estructuración cuidadosa.
Crédito específico para construir para arrendar
Algunos bancos están empezando a desarrollar productos específicos para construir para arrendar. Son créditos a más largo plazo (10-15 años, en lugar de 5-7 típicos del crédito constructor), con período de gracia durante construcción y ramp-up, y con servicio de deuda calibrado a los flujos operativos del activo estabilizado.
Este tipo de producto está creciendo pero todavía es minoritario. Bancolombia ha sido el más activo en desarrollarlo. A medida que más bancos se sumen, las condiciones se van a estandarizar y mejorar.
El Pacto por el Crédito y su impacto
En 2024, el Gobierno Nacional y el sector financiero colombiano anunciaron el llamado Pacto por el Crédito — un acuerdo para reactivar el crédito en sectores estratégicos, incluyendo el inmobiliario. El compromiso fue movilizar 14,2 billones de pesos en crédito para el sector vivienda en 2024-2025.
El impacto específico sobre construir para arrendar ha sido indirecto pero significativo. Por un lado, los bancos han bajado tasas hipotecarias para reactivar la demanda de vivienda, lo que también ha bajado el costo de capital para proyectos construir para arrendar. Por otro lado, los bancos han desarrollado productos específicos para sectores que tradicionalmente no atendían bien, incluyendo arrendamiento institucional.
La tasa hipotecaria promedio en Colombia bajó de niveles cercanos al 16% en 2023 a aproximadamente 12,25% en noviembre de 2025. Esa compresión, aunque todavía deja la tasa en niveles altos para estándares internacionales, mejora significativamente la viabilidad de proyectos construir para arrendar que dependen de financiación de largo plazo.
Spread TH-TES: por qué es positivo (y eventualmente se normalizará)
Hay un dato técnico que vale la pena entender. El spread entre la tasa hipotecaria (TH) y los TES a 10 años se volvió negativo durante 2025 — situación poco común. Según el Informe Económico 123 de Camacol, en noviembre de 2025 la TH estaba en 12,25% mientras los TES a 10 años cerraban en 12,52%. La TH efectivamente quedó por debajo de la curva de referencia.
La causa fue una combinación de factores: bancos compitiendo agresivamente por colocar cartera bajo el Pacto por el Crédito, presión política para bajar tasas, expectativas optimistas sobre evolución macroeconómica. Pero el modelo econométrico de Camacol indica que esta situación no es sostenible. Eventualmente la TH debe volver a estar por encima de los TES (que es lo financieramente lógico), lo que implica que los TES deben bajar (escenario favorable) o las TH deben subir (escenario adverso) o alguna combinación de los dos.
Para los inversionistas construir para arrendar, esto sugiere que las condiciones de financiación actuales son atractivas en términos relativos pero no necesariamente sostenibles en el largo plazo. Cerrar financiación ahora bajo condiciones favorables puede ser una ventaja significativa si la TH sube en los próximos años.
Bancos vs fondos vs capital privado
Cuándo conviene cada uno
La fuente de capital óptima depende del perfil del proyecto y del inversionista. Los bancos son apropiados para la mayor parte de la deuda en proyectos estandarizados con flujos predecibles. Los fondos especializados (multifamily, real estate generalistas) son apropiados para proyectos grandes que requieren capital de equity significativo. El capital privado es apropiado para gaps específicos o estructuras complejas.
Costos comparados
El costo de capital varía significativamente entre fuentes. La deuda bancaria senior está en el rango del 12-14% efectivo anual. El equity de fondos típicamente espera retornos del 14-18% (preferred returns más equity con upside). El capital privado complementario puede estar en el rango del 14-20%, dependiendo de la estructura y las garantías.
La estructura óptima minimiza el costo de capital promedio ponderado (WACC) sin comprometer la solidez financiera del proyecto. Un proyecto con demasiada deuda baja el WACC pero aumenta el riesgo; un proyecto con demasiado equity tiene WACC alto pero más seguro. El balance varía por proyecto.
Fondeo del equity: dónde y cómo
La pregunta de dónde sale el equity del proyecto construir para arrendar tiene varias respuestas según el modelo del operador.
Inversionistas individuales (modelo LEARIO)
En el modelo de LEARIO, los inversionistas individuales son los proveedores principales del equity. Compran inmuebles específicos dentro del proyecto, con financiamiento a plazos disponible. El conjunto de inversionistas individuales aporta el equity necesario para que el proyecto se construya y opere, mientras se benefician de las rentas distribuidas durante operación y de la eventual venta optimizada del activo. Este modelo permite a inversionistas individuales — con capacidad de 3 millones de pesos al mes en aportes o ahorros AFC/FPV — participar en proyectos construir para arrendar que normalmente solo serían accesibles para fondos institucionales.
Family offices
Los family offices colombianos están entrando a construir para arrendar como categoría diversificadora. Buscan exposición a un activo inmobiliario con flujos predecibles y baja correlación con sus negocios principales. Típicamente entran como inversionistas significativos en proyectos grandes (varios miles de millones de pesos) y participan en gobernanza.
Fondos especializados
Hay fondos colombianos y panregionales especializándose en construir para arrendar. Berkshire Hills Capital, fondos del Grupo Bancolombia, fondos panregionales mexicanos y chilenos están explorando posiciones en Colombia. Estos fondos típicamente buscan proyectos grandes (USD 20M+) con operadores profesionales y plazos largos.
Capital institucional internacional
Hasta ahora, el capital institucional internacional ha sido relativamente marginal en construir para arrendar colombiano. Pero la categoría está atrayendo atención. Es probable que en los próximos 24-36 meses veamos entradas significativas de fondos panregionales (Equity International, Greystar, Brookfield, otros) que conozcan el modelo en otros mercados latinoamericanos.
Plazos típicos por instrumento
•Crédito constructor: 18-36 meses, con período de gracia durante construcción.
•Crédito permanente construir para arrendar: 10-15 años, amortización parcial durante el período.
•Equity de fondos: horizonte de inversión de 7-10 años hasta venta o refinanciamiento.
•Equity de inversionistas individuales (modelo LEARIO): plazo variable según el inversionista, con liquidez en distribución de rentas y eventual venta.
•Capital privado complementario: típicamente 5-10 años, dependiendo de la estructura.
Cierre de un proyecto construir para arrendar: el camino crítico
Cerrar la financiación completa de un proyecto construir para arrendar colombiano es un proceso que típicamente toma entre 6 y 18 meses, dependiendo de la complejidad. Los pasos son:
•Estructuración inicial: definir el proyecto, hacer modelo financiero, identificar fuentes potenciales de capital. 2-4 meses.
•Comercialización a inversionistas de equity: presentar oportunidad, due diligence, compromisos formales. 3-6 meses.
•Negociación de crédito bancario: term sheet, due diligence del banco, aprobación de comité. 2-4 meses.
•Cierre de documentos: contratos definitivos, constitución de garantías, primer desembolso. 1-2 meses.
•Inicio de construcción: una vez que todo el capital está comprometido y disponible.
Los proyectos que tienen operador con track record establecido cierran significativamente más rápido que los proyectos con operadores nuevos. La confianza acumulada con bancos e inversionistas es un activo invisible pero crítico.
Fuentes citadas
- Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Informe Económico 123.
- Comunicados Gobierno Nacional sobre Pacto por el Crédito 2024.
- Banco de la República. Series de tasas hipotecarias y TES.
- Reportes Bancolombia / Davivienda / Banco de Bogotá sobre productos construir para arrendar.
Si estás explorando construir para arrendar, conversemos.
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