Apartaestudios y unidades de 1 habitación: el producto que el 19,7% de hogares unipersonales está pidiendo

Hay un dato que captura una de las desconexiones más grandes del mercado inmobiliario colombiano. El 19,7% de los hogares colombianos en 2024 son unipersonales — una sola persona viviendo sola. Pero según los datos de Coordenada Urbana, las unidades de una habitación apenas representaron el 15% de la oferta nueva de vivienda en junio de 2025. La oferta está estructuralmente desfasada de la demanda. Y el desfase va a empeorar.

Para los inversionistas que entienden este desbalance, los apartaestudios y las unidades de una habitación bien diseñadas representan probablemente la categoría inmobiliaria con mejor relación demanda-oferta del mercado colombiano. Este artículo explica por qué, qué características debe tener el producto, y dónde están las mejores oportunidades geográficas.

El cambio demográfico que la oferta no está capturando

Los hogares unipersonales han pasado del 13% en 2018 al 19,7% en 2024. Las proyecciones del DANE indican que para 2035 podrían superar el 25%. Eso significa que en una década más, una de cada cuatro familias colombianas estará compuesta por una sola persona.

Quiénes son esas personas que viven solas? Hay tres perfiles principales. Primero, profesionales jóvenes — entre 25 y 38 años — que se independizaron de la casa familiar y aún no formaron pareja estable. Es el segmento más grande y el de mayor crecimiento. Segundo, adultos en transición — divorciados, separados, viudos — que reorganizaron su vida en un hogar de una sola persona. Tercero, adultos mayores autovalentes cuyos hijos ya se fueron de la casa y que prefieren vivir solos antes que mudarse con familia.

Estos tres perfiles tienen necesidades diferentes pero comparten una característica fundamental: necesitan unidades de vivienda más pequeñas, mejor diseñadas, en ubicaciones bien conectadas, con servicios o amenidades incluidas. El apartamento tradicional de tres habitaciones diseñado para familia de cuatro personas es exactamente lo que no necesitan.

El desfase oferta-demanda en cifras

Si el 19,7% de los hogares son unipersonales pero solo el 15% de la oferta nueva es de una habitación, hay aproximadamente 5 puntos porcentuales de demanda sin oferta correspondiente. En términos absolutos, considerando que Colombia tiene aproximadamente 15 millones de hogares, eso son unas 750.000 unidades de demanda que no encuentra producto adecuado.

Esa demanda no desaparece — simplemente migra a soluciones sub-óptimas. Personas que viven solas en apartamentos de dos o tres habitaciones porque no hay alternativas. Personas que arriendan habitaciones en casas compartidas porque los apartaestudios disponibles son de mala calidad. Personas que se quedan más tiempo del que querrían en casa de los padres. Cada una de esas soluciones sub-óptimas es demanda latente que un producto bien diseñado puede capturar.

El 19,7% de los hogares colombianos son unipersonales, pero solo el 15% de la vivienda nueva es de una habitación. El desfase es estructural — y creciente.

Diseño de un apartaestudio que sí se arrienda

Hay una diferencia enorme entre un apartaestudio bien diseñado y uno mal diseñado, y esa diferencia se materializa directamente en el canon que el inquilino está dispuesto a pagar y en la velocidad con que la unidad se arrienda.

Metraje útil mínimo

El metraje útil real (descontando muros y espacios no aprovechables) debe ser de al menos 28-32 metros cuadrados para un estudio que funcione bien. Por debajo de 25 metros útiles, la unidad se siente claustrofóbica y limita actividades básicas (recibir visitas, trabajar desde casa, almacenar pertenencias). Entre 32 y 45 metros útiles está el sweet spot del producto: suficientemente cómodo, eficiente en costo, atractivo para el inquilino.

Distribución funcional

Lo que diferencia un buen apartaestudio es la inteligencia del diseño. Áreas claramente separadas para dormir, trabajar, comer y socializar, incluso dentro de un espacio pequeño. Cocinas con almacenamiento eficiente. Baños bien ventilados. Iluminación natural en todas las áreas principales. Ventanas que permitan abrir sin comprometer privacidad.

Almacenamiento como diferenciador

Este es el factor más subestimado del diseño de apartaestudios. El cliente promedio tiene más cosas de las que parece: ropa de varias estaciones, equipos, libros, recuerdos. Un apartaestudio sin almacenamiento adecuado fuerza al inquilino a tener cosas regadas o pagar bodega externa. Los proyectos bien diseñados incluyen storage adicional (locker común en el edificio) o cuartos útiles dentro de la unidad. Esa funcionalidad justifica premium en el canon.

Rentabilidad por metro cuadrado: el dato que sorprende

Los apartaestudios bien ubicados y bien diseñados generan, sistemáticamente, mayor rentabilidad por metro cuadrado que los apartamentos más grandes. Eso es contraintuitivo para muchos inversionistas tradicionales que piensan que las unidades más grandes son mejor inversión, pero los datos del mercado son consistentes.

La razón es estructural. El canon de arriendo no escala linealmente con el área. Un apartamento de 100 metros cuadrados no se arrienda al doble del precio de uno de 50, aunque tenga el doble de área. Típicamente se arrienda en 1,5-1,7 veces, no en 2 veces. Por lo tanto, el canon por metro cuadrado del apartamento más pequeño es más alto. Y el costo de construcción por metro cuadrado es similar entre tipologías, lo que significa que la rentabilidad sobre la inversión también es mayor en las unidades pequeñas.

Esto se refleja en una preferencia creciente de los operadores institucionales por proyectos con mezcla cargada hacia tipologías pequeñas. Bancolombia/CCLA, Parque Arauco y los operadores especializados como LEARIO están construyendo proyectos donde 60-70% de las unidades son estudios o unidades de una habitación. No es casualidad: es donde están los mejores retornos.

Comparativo de ingresos por número de habitaciones

Hay un dato adicional interesante del informe AirDNA citado por Camacol, sobre el comportamiento de las rentas cortas en Colombia. Los ingresos anualizados por número de habitaciones varían enormemente entre ciudades, y el patrón es informativo.

En Cartagena (Bolívar), los ingresos de un inmueble de cuatro habitaciones triplican los de uno de una habitación. En San Andrés y Providencia el patrón es similar, con triplicación. En Antioquia también se observa la misma proporción. Eso parecería sugerir que las unidades grandes son siempre mejor inversión. Pero hay un matiz crítico: los inmuebles de cuatro habitaciones también requieren capital de inversión proporcionalmente mayor, y la frecuencia de arrendamiento es menor.

Cuando se ajusta por capital invertido y por frecuencia de ocupación, los apartaestudios y las unidades de una habitación ofrecen mejor retorno sobre el capital en la mayoría de las ciudades. La excepción son destinos turísticos premium donde el inmueble grande captura grupos familiares con mayor disposición a pagar (Cartagena especialmente).

Errores comunes al desarrollar apartaestudios para arrendar

Hay tres errores que los desarrolladores tradicionales cometen frecuentemente cuando hacen apartaestudios pensados para arriendo, y que los inversionistas deben aprender a identificar.

El primer error es minimizar excesivamente el área. Hay desarrolladores que tratan de exprimir el costo construyendo unidades de 18-22 metros cuadrados útiles, pensando que cualquier espacio se arrienda. No es así. Las unidades muy pequeñas tienen alta rotación, vacancia más larga y cánones decepcionantes. Los inquilinos las usan como solución temporal y se van rápido.

El segundo error es ignorar amenidades. Un apartaestudio de 30 metros cuadrados sin amenidades en el edificio se siente como un encierro. El mismo apartaestudio en un edificio con coworking, gimnasio, terraza y lobby agradable se siente como una extensión natural del espacio personal. Las amenidades multiplican el atractivo y justifican premium significativo en el canon.

El tercer error es elegir mal la ubicación. Los apartaestudios funcionan en zonas urbanas con alta densidad de servicios, transporte público y vida comercial. En zonas suburbanas o periféricas, la demanda por apartaestudios es marginal y los premiums no se justifican. La ubicación es probablemente el factor más importante del éxito de un proyecto apartaestudio.

La oportunidad en ciudades intermedias

La mayor parte de la conversación sobre apartaestudios se concentra en Bogotá y Medellín. Pero hay una oportunidad significativa en ciudades intermedias que está sub-explotada. Bucaramanga, Cali, Pereira y Manizales tienen poblaciones jóvenes urbanas crecientes, costos de construcción razonables y demanda real de unidades pequeñas bien ubicadas.

En Bucaramanga, por ejemplo, zonas como Cabecera y Cañaveral están desarrollando una densidad creciente de oficinas, comercio y servicios que atraen profesionales jóvenes que necesitan vivienda cerca pero no necesariamente grande. Los apartaestudios bien diseñados en esas zonas pueden lograr ocupaciones rápidas y cánones competitivos.

Lo mismo aplica a Cali (zonas como Granada, San Antonio, Tequendama), Pereira (Pinares, Circunvalar) y Manizales (Palermo, Versalles). El patrón es consistente: zonas con vida urbana, conectividad y servicios, donde el producto pequeño bien diseñado captura una demanda creciente que la oferta tradicional ignora.