D1, Ara, Ísimo y OXXO: la reescritura del mapa comercial colombiano y por qué cambia el negocio inmobiliario

Hay una transformación silenciosa pero estructural ocurriendo en el comercio colombiano. Si uno se asoma a la calle en cualquier ciudad principal o municipio intermedio, lo nota: están apareciendo tiendas con logos de D1, Ara, Ísimo, OXXO y Cruz Verde en esquinas donde hace cinco años había tiendas tradicionales, panaderías de barrio o locales vacíos. Lo que parece una observación casual es en realidad la materialización de la transformación más importante del retail colombiano en una generación.

Los números son contundentes. Solo D1, Ara e Ísimo sumarán más de 4.700 tiendas operando en Colombia en 2026, según proyecciones del sector. OXXO está abriendo aproximadamente una tienda cada 72 horas, con meta de superar 700 establecimientos antes del cierre del año y visión de llegar a 3.000 en el largo plazo. Cruz Verde apunta a operar 1.050 droguerías. La concentración de retail moderno en formato proximidad es una de las más aceleradas de América Latina.

Esta reescritura del mapa comercial tiene consecuencias profundas para el negocio inmobiliario. Cada apertura es un contrato de arriendo. Cada contrato exige especificaciones técnicas específicas. Y mientras los centros comerciales tradicionales muestran vacancias crecientes — hasta 38% de disponibilidad en algunas zonas de Bogotá — estas cadenas en expansión no encuentran suficientes locales bien diseñados para sus necesidades. Es la oportunidad inmobiliaria más subestimada del país, y este artículo explica por qué.

La ola del descuento duro: 4.700+ tiendas en 2026

D1: el líder consolidado

Tiendas D1 cerró 2025 con ingresos por 21,56 billones de pesos colombianos, una utilidad de aproximadamente 419.000 millones de pesos, y un crecimiento del 11,1% interanual. La cadena tiene actualmente 2.745 locales operando en 550 municipios — la cobertura territorial más amplia del retail formal colombiano. El plan para 2026, según declaraciones de Christian Bäbler, presidente de la compañía, es mantener un ritmo de apertura cercano a 200 tiendas anuales.

La estrategia de D1 combina presencia masiva con eficiencia operativa. El modelo de marca propia — hasta el 80% de sus ventas son productos de marca privada — le da márgenes superiores a los del retail tradicional. Y la logística está optimizada para abastecer tiendas pequeñas a alta frecuencia, lo que les permite operar en municipios donde Carrefour o Éxito nunca llegarían.

Ara: el competidor sostenido

Tiendas Ara, propiedad de Jerónimo Martins (el grupo portugués), cerró el primer trimestre de 2026 con 1.698 tiendas en Colombia, repartidas en 370 municipios. En 2025 abrió 225 nuevas tiendas, y la dirección ha confirmado que el ritmo continuará en 2026 aunque sin cifra específica de apertura. La empresa también tomó control de los supermercados Colsubsidio que están en liquidación, lo que va a ampliar significativamente su footprint en Tolima, Risaralda, Quindío, Boyacá y Meta.

La diferencia operativa de Ara respecto a D1 es su orientación más promocional. Mientras D1 compite por precio sostenido, Ara compite por promoción rotativa, manteniendo a los compradores activos visitando frecuentemente. Es una estrategia diferente pero igualmente efectiva en captura de gasto del hogar.

Ísimo: el entrante agresivo

Tiendas Ísimo, filial del Grupo Olímpica de la familia Char, entró al mercado en diciembre de 2022 y cuenta hoy con 266 sucursales. Sus principales zonas son Cundinamarca, Atlántico, Antioquia y Tolima. La empresa cerró 2024 con ventas de 650.000 millones de pesos (creciendo 30% sobre 2023) y proyecta llegar a 850.000 millones en 2025. El plan de expansión es agresivo: están abriendo en Atlántico, Bolívar, Cundinamarca y Antioquia con ritmo sostenido.

OXXO: una apertura cada 72 horas

El caso de OXXO en Colombia merece tratamiento propio porque la escala y velocidad son extraordinarias. Andrés Morales, director general de OXXO Colombia, confirmó en entrevista con La República que la cadena está abriendo una tienda nueva cada tres días en promedio. En el primer trimestre de 2026 OXXO Colombia sumó entre 10 y 12 establecimientos por mes.

La fotografía actual: más de 630 tiendas en 39 ciudades colombianas. La meta para 2026 es superar 700 establecimientos antes del cierre del año. La visión de largo plazo, según declaraciones públicas de Morales, es llegar a 3.000 tiendas. FEMSA, propietaria de OXXO, ha sido más cautelosa en sus reportes financieros — habla de expansión 'disciplinada' y priorización de rentabilidad sobre volumen — pero el rumbo es inequívoco.

OXXO abre una nueva tienda en Colombia cada 72 horas. Es la expansión retail más acelerada que ha visto el país.

Lo más significativo del caso OXXO ocurrió en 2025: la operación colombiana generó EBITDA positivo por primera vez en sus 16 años de operación en el país, según el reporte financiero de FEMSA del cuarto trimestre. Eso cambia el relato fundamental: OXXO Colombia ya no es una apuesta de largo plazo donde FEMSA está esperando que la rentabilidad llegue; es un negocio rentable que está acelerando su expansión desde una base de operación validada.

Cruz Verde y la consolidación farmacéutica

La tercera ola de expansión del retail moderno colombiano viene del segmento farmacéutico, y específicamente de Cruz Verde. La cadena, propiedad de FEMSA (60%) y Grupo Socofar (40%), opera actualmente 730+ farmacias en 26 departamentos. La meta es llegar a 1.050 droguerías en el corto plazo, lo que implica más de 300 aperturas adicionales.

Cruz Verde domina el segmento con 39,9% de participación de mercado, según datos de Euromonitor. Le sigue Coopidrogas con 23,4%, Drogas La Rebaja con 11,6%, Droguerías Cafam con 7%, y Farmatodo con 5,9%. Las dos cadenas grandes — Cruz Verde y Coopidrogas — controlan juntas más del 63% del mercado, pero operan con estructuras radicalmente diferentes: Cruz Verde con tiendas propias gestionadas centralmente, Coopidrogas con un modelo cooperativo de farmacias afiliadas (9.200 puntos en su red).

Para 2026, Cruz Verde anunció la generación de más de 800 empleos directos e indirectos con la apertura de 15 nuevas tiendas, además de inversiones en infraestructura logística. La empresa terminó la inauguración de su nuevo centro de distribución en Cota en 2024 y ha estado optimizando su capacidad operativa para sostener el crecimiento. Coopidrogas también está invirtiendo: el año pasado abrió un centro logístico en Galapa con inversión superior a 108.000 millones de pesos.

Lo que estos números le dicen al mercado inmobiliario

Si uno suma las tres olas — descuento duro (D1+Ara+Ísimo apuntando a 4.700+ tiendas), tiendas de conveniencia (OXXO con visión de 3.000), farmacias (Cruz Verde con meta de 1.050) — el panorama es claro: van a necesitarse miles de nuevos locales comerciales bien ubicados en los próximos años. Pero la oferta no está creciendo al mismo ritmo que la demanda.

Cada apertura es un contrato de arriendo nuevo

Cada vez que D1 abre una tienda nueva, firma un contrato de arriendo. Lo mismo OXXO, Ara, Ísimo, Cruz Verde. Esos contratos son típicamente de 10 a 15 años — significativamente más largos que un contrato residencial — con anclas que tienen calificación crediticia investment grade y plan de expansión validado. Es exactamente el tipo de contrapartida que un activo construir para arrendar comercial necesita.

Demanda concentrada en formatos específicos

No cualquier local sirve. Cada cadena tiene especificaciones técnicas precisas: áreas mínimas y máximas, bahías de descarga, alturas de techo, sistemas eléctricos, parqueaderos. Un local diseñado para oficinas no funciona para D1. Uno diseñado para gastronomía no funciona para Cruz Verde. La especialización del producto inmobiliario es clave, y casi nadie en Colombia está construyendo locales con esas especificaciones desde el primer plano.

Cobertura territorial que antes nadie atendía

D1 opera en 550 municipios. OXXO está en 39 ciudades y expandiéndose. Cruz Verde está en 26 departamentos. Estas cadenas están llegando a municipios donde tradicionalmente el retail moderno no llegaba, donde las opciones inmobiliarias comerciales son limitadas y donde un local bien diseñado para una cadena moderna tiene poca o ninguna competencia.

El comercio cambia de geografía: la esquina vence al mall

Mientras todo esto ocurre, el modelo tradicional de comercio en Colombia — el centro comercial — está mostrando signos de presión. Los estudios sectoriales más recientes documentan que el 38% de los locales en algunos centros comerciales de Bogotá están desocupados. En Medellín, la vacancia llega al 10,4%. En centros comerciales analizados (35 principales en Bogotá-Cundinamarca), 745 de 9.453 locales están desocupados — el equivalente a 3,5 veces el área completa del Centro Comercial Andino.

Es una paradoja: hay locales vacíos en los centros comerciales mientras las cadenas de proximidad no encuentran suficientes locales para sus aperturas. La razón es estructural: los centros comerciales tradicionales están diseñados para un comercio que ya no es el dominante. Hoy lo que crece es comercio de proximidad, frecuente, eficiente, en formato pequeño, sobre vías arteriales o en esquinas barriales. Ese comercio no encaja en un centro comercial tradicional, y los locales que necesita no están donde están los centros comerciales.

El consumidor colombiano también está cambiando. Va más veces al D1 cerca de su casa que una vez por semana a un hipermercado. Compra el café en el OXXO de la esquina, no en una cadena de cafeterías de centro comercial. Compra los medicamentos en la Cruz Verde de barrio, no en una farmacia de centro comercial. Esta migración del consumidor hacia la proximidad es estructural y va a continuar.

Por qué el construir para arrendar comercial es la respuesta natural

Si la demanda existe — miles de aperturas proyectadas en los próximos años — y la oferta no está respondiendo, hay una oportunidad inmobiliaria que el mercado todavía no ha capitalizado. Esa oportunidad es el construir para arrendar comercial: construir locales especializados desde el primer plano, diseñados específicamente para arrendar a cadenas de proximidad en expansión.

Las ventajas del modelo son varias. Primera, los contratos son largos (10-15 años) con anclas calificadas, lo que da estabilidad de flujos superior a la del residencial. Segunda, los cap rates referenciales son atractivos: el retail proximidad con anclas calificadas opera en el rango del 7,5% al 9%, contra 5,5%-7% del multifamily residencial. Tercera, la operación es más simple: pocos inquilinos, contratos estandarizados, riesgo concentrado pero predecible. Cuarta, la valorización de capital sigue las dinámicas urbanas más que las residenciales, lo que diversifica el portafolio inmobiliario.

Los operadores que han entendido esto están construyendo proyectos específicos para esta demanda. LEARIO opera proyectos construir para arrendar comerciales bajo este modelo: diseña locales con especificaciones técnicas que las cadenas de proximidad demandan, firma contratos con anclas calificadas, y opera el activo durante toda su vida útil. Los inversionistas individuales que compran inmuebles dentro de esos proyectos están capturando una categoría que normalmente solo era accesible para fondos institucionales o capital corporativo.

Qué viene en los próximos 24 meses

Las proyecciones del sector apuntan a una aceleración. Si las cifras anunciadas se cumplen, entre 2026 y 2028 las cadenas de proximidad sumarán aproximadamente 2.000 a 3.000 aperturas nuevas en Colombia. Cada una de esas aperturas representa un contrato de arriendo nuevo, y la mayoría va a salir mal — terminará en locales mal diseñados, mal ubicados o sobre-pagados — porque la oferta inmobiliaria no está preparada.

Los inversionistas que entiendan el momento y construyan producto adecuado van a capturar lo que en jerga financiera se llama el primer ciclo: los cap rates más altos, las ubicaciones premium, los contratos más sólidos. Es la misma dinámica que vivió el multifamily residencial en Chile en 2014 y en México en 2018. Colombia está en ese punto para el retail de proximidad.

Y a diferencia del multifamily residencial — donde Bancolombia/CCLA y Parque Arauco ya están consolidando posiciones grandes — el retail de proximidad todavía es un mercado abierto, con muchos menos operadores especializados que demanda potencial. Es probablemente la categoría inmobiliaria con mejor relación demanda-oferta del país en este momento, y la que menos atención editorial está recibiendo.