Si uno tuviera que elegir un caso de estudio para entender cómo la expansión del retail moderno está transformando el mercado inmobiliario colombiano, OXXO sería la elección obvia. La cadena mexicana, propiedad de FEMSA, lleva 16 años operando en Colombia y nunca había sido rentable hasta 2025. Ese año, según el reporte financiero de FEMSA del cuarto trimestre, OXXO Colombia generó EBITDA positivo por primera vez. Y ese cambio, lejos de moderar la expansión, la aceleró.
Los números actuales hablan por sí solos: más de 630 tiendas en 39 ciudades, ritmo de apertura entre 10 y 12 establecimientos por mes en el primer trimestre de 2026, meta de superar 700 establecimientos antes del cierre del año, y visión de llegar a 3.000 en el largo plazo. Esa visión no es retórica corporativa; es la dimensión que justifica la inversión estructural que FEMSA está haciendo en infraestructura logística y operativa en Colombia.
Las cifras de OXXO Colombia en 2026
630+ tiendas, meta 700 antes de cierre de año
La fotografía actual del despliegue de OXXO Colombia es la siguiente. La cadena cerró el primer trimestre de 2026 con un poco más de 630 establecimientos operando, repartidos en 39 ciudades. El plan declarado para el año implica superar 700 establecimientos antes del cierre de diciembre, lo que requiere abrir aproximadamente 70-80 tiendas adicionales en los próximos meses. Es un ritmo aproximado de 10-12 aperturas mensuales, sostenido durante todo el año.
La distribución geográfica es interesante. Bogotá, Medellín y Cali concentran la mayor parte del inventario actual. Pero la cadena está expandiéndose activamente hacia ciudades intermedias y zonas que tradicionalmente no eran prioritarias para retail moderno. Cartagena fue declarada explícitamente como uno de los siguientes mercados objetivos. El Eje Cafetero ha recibido inversión significativa con la apertura de un nuevo centro de distribución.
EBITDA positivo Q4 2025 — el punto de inflexión
El cambio fundamental ocurrió en 2025. Después de 16 años operando en pérdidas — lo que sería intolerable para cualquier empresa que no tuviera el respaldo de FEMSA — OXXO Colombia finalmente cruzó el umbral de rentabilidad operativa. El cuarto trimestre cerró con EBITDA positivo, y el reporte financiero de FEMSA confirma que la operación ya no es una apuesta a largo plazo sino un negocio rentable que está acelerando expansión desde una base validada.
OXXO Colombia generó EBITDA positivo en 2025 por primera vez en 16 años de operación. Ese cambio redefine el riesgo de la categoría para sus propietarios inmobiliarios.
Lo significativo es lo que esto implica para el ecosistema de propietarios inmobiliarios. Hasta 2024, alquilarle a OXXO tenía un componente de riesgo asociado a que la operación local no era rentable. Si FEMSA decidía cerrar Colombia, los propietarios quedaban con locales adecuados a una cadena específica y sin inquilino. Ese riesgo desapareció. OXXO Colombia ahora es un negocio que se sostiene por sí mismo, lo que convierte a la cadena en una contraparte de calidad superior en términos de estabilidad.
4.300 empleos directos generados
La cifra de empleo directo generado por OXXO Colombia — más de 4.300 empleos al cierre de 2025 — captura el tamaño operativo de la red. Es comparable a una empresa industrial mediana en cualquier sector. Y esa escala operativa tiene implicaciones inmobiliarias: requiere centros de distribución, oficinas administrativas, infraestructura logística que también necesita locales y construcciones específicas.
El modelo OXXO: por qué funciona
Phygital + Spin by OXXO
La estrategia de OXXO no es solo retail tradicional. La cadena ha desarrollado lo que FEMSA llama un ecosistema 'phygital' (físico-digital), combinando la red de tiendas físicas con servicios digitales que aumentan el ticket promedio y la frecuencia de visita. Spin by OXXO, la billetera digital y cuenta de débito de la cadena, tiene 10,5 millones de usuarios activos mensuales a nivel regional. Servicios como pagos, transferencias, remesas y créditos están en desarrollo.
Esta dimensión digital no es accesoria. Es lo que diferencia a OXXO de una tienda de conveniencia tradicional y lo que justifica la inversión sostenida en la red de tiendas. Cada tienda OXXO es un punto de contacto físico que habilita servicios digitales que generan ingresos adicionales.
Café 24/7 como driver de tráfico
Un dato interesante reportado por FEMSA: OXXO Colombia vende café a un volumen significativamente mayor que OXXO México por tienda (en México la cadena vende aproximadamente 28 cafés por día por tienda; en Colombia el volumen es notoriamente mayor). El café funciona como driver de tráfico, especialmente en horarios donde no se compraría otra cosa. Atrae clientes que luego compran adicional.
Ocasiones de consumo
La estrategia operativa de OXXO ha evolucionado para capturar más ocasiones de consumo. Desayuno (café y comida ligera), reposición diaria (productos básicos en momentos en que el supermercado está cerrado o demasiado lejos), conveniencia (productos específicos comprados en el momento exacto en que se necesitan), pagos y servicios (donde Spin por OXXO genera tráfico). Esa diversificación de ocasiones es lo que sostiene la rentabilidad por tienda.
Mapa de expansión: dónde está abriendo OXXO
Bogotá, Medellín, Cali consolidados
Las tres ciudades principales del país son la columna vertebral de la red OXXO actual. Bogotá tiene la mayor densidad — varios cientos de tiendas — concentradas en zonas con tráfico alto, vías arteriales y nodos comerciales. Medellín ha visto expansión rápida en los últimos dos años, con focos en El Poblado, Laureles, Envigado y municipios del Valle de Aburrá. Cali tiene crecimiento sostenido en zonas como Granada, San Fernando y norte de la ciudad.
Cartagena: el siguiente mercado declarado
Andrés Morales, director general de OXXO Colombia, ha confirmado en entrevistas que Cartagena es el siguiente mercado prioritario para la cadena. La razón estratégica es clara: alta concentración turística que genera demanda continua, ciudad principal del Caribe colombiano sin presencia OXXO actual, oportunidad de capturar tráfico turístico más residencial al mismo tiempo. Cartagena recibirá aperturas significativas en 2026.
Eje Cafetero con nuevo CEDI
La inversión en un nuevo centro de distribución en el Eje Cafetero es señal del compromiso de OXXO con la región. El CEDI permite abastecer eficientemente Pereira, Manizales, Armenia y municipios intermedios. Eso anuncia una expansión sostenida en zonas que históricamente no eran prioritarias pero que tienen densidad poblacional creciente y poder adquisitivo emergente.
Qué hace que un local sea OXXO-friendly
Para los propietarios de locales que se preguntan si su activo podría ser candidato OXXO, hay características específicas que la cadena valora.
•Ubicación sobre vías de alto tráfico vehicular y peatonal — esquinas comerciales, vías arteriales con paradas de transporte público cercanas.
•Área útil entre 80 y 150 metros cuadrados, con frente comercial amplio para vitrina.
•Altura mínima de techos de 3,5-4 metros, capacidad para refrigeración importante (carga eléctrica robusta).
•Parqueadero mínimo (3-8 espacios). Aunque OXXO captura tráfico peatonal significativo, el parqueadero amplia el universo de clientes.
•Cercanía a zonas residenciales o de oficinas que generen tráfico recurrente.
•Ausencia de OXXO existente en el radio de 200-300 metros (la cadena no se canibaliza).
Efecto en valor de locales: el efecto ancla positivo
Hay un fenómeno documentado en mercados donde el retail moderno se ha consolidado: la presencia de cadenas calificadas en una zona aumenta el valor inmobiliario de los locales adyacentes. Es lo que en jerga del sector se llama el 'efecto ancla positivo'. Una tienda OXXO en una esquina mejora el atractivo comercial del local de al lado para una panadería, una papelería, un restaurante.
Esto tiene varias implicaciones prácticas. Primera, los propietarios de locales en zonas donde OXXO está expandiéndose están viendo aumentos progresivos en los valores de arriendo y de venta de sus activos. Segunda, las zonas donde OXXO se está consolidando se están convirtiendo en focos de comercio de proximidad, atrayendo otras cadenas y formatos complementarios. Tercera, los proyectos construir para arrendar comerciales que se diseñan en zonas con presencia OXXO consolidada parten con una ventaja: el ecosistema comercial ya está validado.
Riesgos: saturación, competencia con Bara, dinámica de cánones
La expansión acelerada también tiene riesgos que los inversionistas inmobiliarios deben entender.
Riesgo de saturación. A 3.000 tiendas (la visión de largo plazo), Colombia tendría densidad de OXXO comparable a México. Eso implicaría tiendas a distancias significativamente menores entre sí, lo que reduce el ticket promedio por tienda. La rentabilidad agregada de la red puede seguir creciendo, pero la rentabilidad por tienda puede comprimirse en el tiempo.
Competencia con Bara. FEMSA opera también Bara, un formato de hard discount, con 636 tiendas actualmente y plan de abrir aproximadamente 200 más en 2026. Bara y OXXO son formatos diferentes pero pueden generar canibalización en algunos contextos urbanos. Es un riesgo que la cadena gestiona internamente pero que los propietarios deben monitorear.
Dinámica de cánones. A medida que la red de OXXO crece, la cadena gana poder de negociación con propietarios. En mercados donde OXXO ya está presente, las nuevas aperturas tienden a negociar cánones más ajustados. Eso es normal en mercados maduros, pero implica que los premiums iniciales se moderan con el tiempo.
La visión 3.000 tiendas: qué tan realista es
Cuando Andrés Morales menciona la visión de 3.000 tiendas en Colombia, ¿qué tan realista es? La respuesta requiere contexto comparativo.
OXXO opera más de 24.000 tiendas en México con una población aproximada de 130 millones. La densidad es de aproximadamente 1 tienda por cada 5.000 habitantes. Aplicando la misma densidad a Colombia (51 millones de habitantes), el techo teórico sería de aproximadamente 10.000 tiendas. Tres mil tiendas representan un 30% de ese techo teórico, lo que está lejos de saturación.
Los analistas más conservadores estiman que OXXO Colombia podría llegar realísticamente a 2.000-2.500 tiendas en los próximos 5-8 años, dependiendo del ritmo de aperturas y de cómo evolucionen las condiciones macroeconómicas. La visión de 3.000 es agresiva pero no inverosímil; estaría en el techo del rango factible.
Para los inversionistas inmobiliarios, lo relevante es que OXXO va a seguir abriendo agresivamente durante muchos años. La oportunidad de capturar contratos buenos con la cadena no se va a cerrar pronto. Pero los mejores términos — cánones más altos, ubicaciones premium — son para quienes participen en los primeros 1.000-1.500 establecimientos. Después de eso, la dinámica se equilibra a favor de la cadena.
Fuentes citadas
- La República. Entrevistas con Andrés Morales, director general OXXO Colombia.
- Just Retail Latam. 'OXXO se vuelca a Colombia y pone rumbo a más de 700 establecimientos'.
- AmericaMalls. 'OXXO Colombia 2026: el imparable gigante'.
- Expansión (México). Reportes financieros FEMSA Q4 2025 y Q1 2026.
- Crebi.com.co. 'Expansión OXXO Colombia 2026'.
Si estás explorando construir para arrendar, conversemos.
Conocer Leario