El fin del centro comercial tradicional: por qué el retail colombiano se está mudando a la esquina

Hay un par de datos que, puestos lado a lado, capturan el estado actual del retail colombiano. Por un lado, los centros comerciales del eje Bogotá-Cundinamarca tienen 745 locales desocupados de un total de 9.453 — es decir, vacancia del 7,9% global, con zonas específicas alcanzando 38% de disponibilidad. Por otro lado, las cadenas de proximidad — D1, Ara, OXXO, Cruz Verde — están abriendo cientos de tiendas al año y reportando dificultad para encontrar locales adecuados en las ubicaciones que necesitan.

La paradoja es estructural. Hay locales vacíos, sí, pero están en los lugares equivocados, con las especificaciones equivocadas, para el comercio que ya no es el dominante. Y hay enorme demanda inmobiliaria de las cadenas que están redibujando el comercio colombiano, pero el mercado inmobiliario tradicional no está produciendo el producto que necesitan. Este artículo es sobre esa desconexión y sobre por qué cambia las reglas del juego para el inversionista.

Dos historias paralelas: la vacancia del mall y la fiebre de la esquina

Hasta 38% de disponibilidad en algunas zonas

Los datos del Mapa de Centros Comerciales 2025 (publicado por Mall & Retail y citado por la Cámara de Centros Comerciales de Chile) son contundentes. En los 35 centros comerciales principales del eje Bogotá-Cundinamarca analizados — que incluyen los más grandes del país — hay 9.453 locales totales y 745 desocupados. En superficie, eso son aproximadamente 79.942 metros cuadrados de área rentable bruta (GLA) vacíos. Para dimensionarlo, es 3,5 veces el área del Centro Comercial Andino completo.

Pero el promedio agregado oculta variaciones significativas. Algunos centros comerciales tienen vacancias del 2-5%, plenamente operativos. Otros llegan al 25-38% en zonas específicas. La distribución no es aleatoria: los centros comerciales con problemas son típicamente los de propiedad horizontal (con muchos propietarios individuales de locales pequeños), en zonas que perdieron tráfico, o con mezcla comercial que no se ha modernizado.

D1, Ara, OXXO con demanda activa de locales

Mientras tanto, las cadenas de proximidad están en demanda activa. Andrés Morales de OXXO ha mencionado públicamente que la cadena tiene dificultad para encontrar suficientes locales bien ubicados con las especificaciones técnicas adecuadas. D1 abre 200 tiendas al año pero podría abrir más si encontrara más locales apropiados. Ara abrió 225 tiendas en 2025 y declaró que el ritmo continuará en 2026.

La demanda inmobiliaria agregada de estas cadenas es enorme. Si uno suma las proyecciones — D1 y Ara con cientos de aperturas anuales, OXXO con 70-80 al año, Cruz Verde apuntando a 300+ aperturas, Ísimo creciendo agresivamente — fácilmente sobrepasan las 1.000 aperturas anuales acumuladas. Y la mayoría requiere especificaciones técnicas que el mercado tradicional no está produciendo.

Por qué cambia el comportamiento del consumidor colombiano

El cambio en el comportamiento del consumidor es la causa fundamental de la transformación, no su consecuencia. Hay tres dinámicas claras.

Cercanía supera variedad

Hasta hace una década, el consumidor colombiano que iba al supermercado priorizaba variedad: 'ir al Éxito y comprar todo en un solo lugar'. Eso requería distancias relativamente largas (manejar 15-25 minutos) y compras de volumen (carrito completo por semana). Hoy ese patrón está cambiando. El consumidor prefiere comprar más veces y menos cantidad, en lugares más cerca de su casa. Cinco visitas semanales a un D1 cercano vencen a una visita al Éxito lejano.

Frecuencia diaria vs visita semanal

Los modelos de proximidad funcionan en frecuencia. OXXO captura compras múltiples por semana del mismo cliente. D1 ve clientes recurrentes que vienen tres o cuatro veces por semana. Esa frecuencia genera ventas por tienda significativamente más estables que los centros comerciales, que dependen de visitas planeadas más espaciadas. Y la frecuencia es lo que permite la rentabilidad operativa por tienda.

Hogares más pequeños, compras más fragmentadas

Como vimos en el artículo sobre demografía (Blog 4), los hogares colombianos son cada vez más pequeños (de 3,9 personas en 2008 a 2,9 en 2023). Los hogares unipersonales son el 19,7% del total. Esos hogares pequeños no necesitan compras masivas semanales; necesitan compras pequeñas y frecuentes. El formato de proximidad responde exactamente a esa demanda.

Strip centers: el formato intermedio que sí funciona

Entre el extremo del centro comercial tradicional grande (en problemas) y el extremo del local individual sobre vía (limitado), hay un formato intermedio que está funcionando bien: los strip centers. Son conjuntos pequeños de 3 a 10 locales sobre vías principales o en barrios densos, típicamente con una cadena ancla (D1, OXXO o Cruz Verde) y locales satélite (panadería, droguería pequeña, gimnasio, restaurante de comida rápida, papelería).

Los strip centers combinan lo mejor de varios mundos. Tienen el ancla calificada que da tráfico y reduce riesgo. Tienen los locales satélite que pagan canon individual con menor riesgo individual. Tienen ubicación sobre vía con visibilidad. Son lo suficientemente pequeños para que la operación sea simple, pero lo suficientemente grandes para tener masa crítica comercial.

Es el formato que más rápido está creciendo en Colombia entre los desarrolladores que han entendido el cambio del retail. LEARIO desarrolla activamente proyectos de strip center en zonas con demanda demográfica adecuada, capturando la dinámica del retail de proximidad con un activo de mejor diversificación que un local único.

La diferencia operativa: propiedad única vs propiedad horizontal

Hay un cambio fundamental en cómo se están estructurando los centros comerciales que sí están creciendo en Colombia. La diferencia es entre propiedad única (un solo dueño u operador del centro entero) y propiedad horizontal (múltiples propietarios de locales individuales).

La fragmentación de la propiedad puede dificultar la toma de decisiones estratégicas y la adaptación a nuevas tendencias del consumo.

Los centros comerciales de propiedad única — Viva Malls del Grupo Éxito, Parque Arauco, Centros Comerciales Mayoristas como Megamall — operan como negocios integrados. Pueden mezclar y reorganizar el comercio según necesidad, renegociar términos colectivamente con las cadenas ancla, invertir en mejoras de toda la propiedad, mantener estética y operación consistente. Esa flexibilidad operativa es lo que les permite competir mejor que los centros comerciales fragmentados.

Los centros comerciales de propiedad horizontal — donde cada local tiene un dueño diferente — sufren de fragmentación de decisiones. Si un local está vacío, el propietario individual tarda meses o años en encontrar inquilino. Si se necesita renovar el centro, la decisión colectiva es difícil. Si la mezcla comercial se desactualiza, no hay quien la corrija. Ese es uno de los factores estructurales que explica por qué algunos centros comerciales tradicionales están vaciándose.

Los centros comerciales que sí están creciendo

Viva Malls

Viva Malls, vinculado al negocio comercial del Grupo Éxito, está construyendo Viva Suba en Bogotá con inversión de aproximadamente 120 millones de dólares. El proyecto comenzará construcción en 2026 y refuerza la apuesta del grupo por mercados urbanos de alta densidad donde el consumo sigue dinámico. La estrategia de propiedad única integrada con el negocio retail del grupo es exactamente lo que ha permitido a Viva consolidarse como líder.

Parque Arauco

Con aproximadamente 258.500 metros cuadrados arrendables en Colombia, Parque Arauco demuestra que la productividad de los activos (canon por metro cuadrado, ocupación, valorización) es lo que importa, no solo la escala. Sus centros comerciales — Parque La Colina en Bogotá, Parque Arboleda en Pereira — operan con ocupaciones altas y mezcla comercial actualizada constantemente.

Qué pasa con los malls tradicionales que no se reinventan

Los centros comerciales que no se están adaptando enfrentan tres opciones realistas. La primera es la reinvención total: cambiar de uso, atraer nuevas anclas, repensar el mix comercial, invertir en experiencia. Es lo que algunos centros comerciales en Estados Unidos están haciendo (convirtiéndose en mixed-use con vivienda, oficinas, comercio integrado). Es difícil y caro pero posible.

La segunda opción es la decadencia gradual. El centro comercial mantiene operación pero con ocupaciones decrecientes, comercio cada vez menos atractivo, deterioro físico progresivo. Es lo que está pasando con varios centros comerciales de propiedad horizontal en zonas que perdieron tráfico.

La tercera opción es la conversión completa a otro uso. Algunos centros comerciales podrían convertirse en proyectos residenciales (multifamily o coliving), en oficinas, en bodegas urbanas, o en mixed-use. Es la conversión más radical pero también la que puede capturar más valor del activo cuando el uso original ya no funciona.

Por qué el construir para arrendar de proximidad es la respuesta natural

La conclusión estructural del análisis es la siguiente. El retail colombiano se está transformando de un modelo centrado en centros comerciales hacia un modelo distribuido de proximidad. Las cadenas ancla del nuevo modelo (D1, Ara, OXXO, Cruz Verde) tienen demanda inmobiliaria masiva. La oferta tradicional no responde a esa demanda. Y la oferta especializada — construir para arrendar comercial diseñado desde el primer plano para esas cadenas — apenas está emergiendo.

Para los inversionistas inmobiliarios, eso significa que los próximos cinco años representan una ventana estructural de oportunidad. Los proyectos construir para arrendar de proximidad bien diseñados — strip centers con anclas calificadas, locales especializados sobre vías arteriales, conjuntos comerciales en barrios consolidados con densidad demográfica adecuada — van a capturar valor en un mercado con demanda creciente y oferta limitada.

Es exactamente el tipo de momento estructural que define cuál es la categoría inmobiliaria ganadora del próximo ciclo. Y el construir para arrendar comercial de proximidad, en este momento de Colombia, es probablemente la respuesta correcta a esa pregunta.

Implicaciones para inversionistas y desarrolladores

Para los inversionistas individuales y family offices, la categoría ofrece tres dimensiones diferenciales sobre la inversión inmobiliaria tradicional. Primera, contratos largos con anclas calificadas dan estabilidad de flujos superior. Segunda, cap rates superiores al multifamily residencial (7,5%-9% vs 5,5%-7%) compensan la menor liquidez secundaria. Tercera, exposición a un sector retail estructural ascendente complementa diversificación frente a vivienda.

Para los desarrolladores tradicionales, el mensaje es que el centro comercial generalista ya no es la respuesta automática. Los proyectos que mejor performance están teniendo son los pequeños y medianos, especializados, con ancla calificada y mix complementario. El construir para arrendar comercial no requiere escala masiva — un strip center de 3.000-5.000 metros cuadrados puede ser una inversión sólida.

Para los inversionistas que han venido participando del modelo tradicional (comprar un local en centro comercial para arrendar), la sugerencia es revisar la calidad del activo en términos del nuevo entorno: ¿cuál es el ancla del centro?, ¿la propiedad es horizontal o única?, ¿la mezcla comercial está actualizada?, ¿el centro está creciendo o decreciendo? Las respuestas a esas preguntas determinan si el activo se está apreciando o depreciando estructuralmente.